주택담보 대출약정위반
내 인생에 있어서, 가장 위기의 순간이었습다. 동시에 정말 어려운 시간이었습니다. 결론부터 말하면 본인은 기존 담보대출이 있음에도 추가 담보대출을 받아 기존 담보 대출에 대한 대출약정위반에 걸리게 되었습니다. 정말 암울하다 보다 흔히 말하는 가정의 위기가 온 상황이었습니다.
이에 기존 담보대출 전부 상환하게 되었으며 현재 D-7남아 상환 절차를 진행 중입니다.(2023년 10월 기준으로는 이미 상환을 완료 했고, 다행히 일상 생활 중입니다.)
대출금 회수 약정위반 현황
대출액은 따로 언급하지 않겠습니다. 뭐 말씀드리면 본인은 마곡 근처에 30평 아파트를 소유하고 있습니다. 그럼 대략 어느정도 대출을 실행 한지는 파악이 될 것이다. 아무튼, 본인은 이런 위기의 와중에도 글을 썼습니다. 지금도 손이 부들부들 하지만 스스로 언젠가는 꼭 기록하여 써야 하는 내용일 것 같아 글을 작성해봅니다. 그럼, 본인은 어떤 약정위반은 한 것인지? 그리고 약정위반 종류는 어떤것들이 있는지 가볍게 말씀드리겠습니다.
대출 약정위반, 왜 걸리는 것인가?(위반사례)
1️⃣ 주택담보대출을 생활안정자금(생안자)으로 받은 경우,
웬만한 비용은 포함될 것입니다. 교육비 부터 각종 의료비 등으로 생활에 필요한 자금으로 사용해야 됨에도 주택을 매수하는데에 사용하면 약정위반에 걸리게 됩니다. *여기서 주의하실 점은 주택구입에 분양권이던 미분양권이던 주택에 포함이 안되는 것을 샀던 은행에 주택을 위한 대출자금이 기록이 남긴다는 것입니다. 이 즉슨 웬만한 주택관련 대출은 전부라고 보면 됩니다.
3️⃣ 주택담보대출 작성시 전입조건부 약정을 쓴 경우,
주택을 구매하고 일정기간 안으로 추가로 구입한 주택에서 거주 하여야 합니다는 약정내용이 있습니다. 이 일정기간은 최초 2년이내로 전입조건의 약정기간이었지만 근래에 법이 다소 바껴 1년으로 단축되었고 현재는 6개월 이내로 되었습니다. 즉, 추가 주택 구입 후 6개월 이내 이주한다는 조건이 있으면 가능한데 그렇지 않으면 위반으로 된다고 보시면 됩니다.
3️⃣기존주택 처분약정을 주택담보대출을 받을 때 작성하였을때
기존에 보유중(보유 주택 중, 최초 구입했던)이었던 주택을 일정기간 안으로 처분을 하여야 합니다. 사실 두번째 말한 부분과 대동소이합니다. 이번 단락 역시 최초 2년이었지만 다시 1년 그리고 현재는 6개월내로 처분조건이라는 것이 달리게 됩니다.
4️⃣ 주택 구입 후, 신용대출 1억이상 받고 또 주택구입에 사용한 경우,
2020년 12월부터 시행된 내용으로 고액의 신용대출 규제라고 볼 수 있다. 즉, 채무자의 입장에서 주택 구입 후에 1년 이내 1억이상 신용 대출로 또 주택을 구입하면 약정위반에 해당됩니다. 본인 위반사항은 여기에 해당됩니다. 참으로 황망한 상황이죠.
대출약정위반 패널티, 불이익
늘어만 가는 이자, 대출 규제는 심해지고, 집은 어떻게 사나? 그때는 매일 이런 생각만 했습니다. 참고로 약정 위반과 동시에 아래와 같은 패널티를 받는데, 그 패널티는 아래와 같습니다.
- 대출금 즉시 상환
- 신용등급(점수) 하락
- 3년간 주택관련 대출금지
해당 대출금을 상환하더라도 약정위반은 한 것임으로 패털티는 유지됩니다. 그리고 대출금 상환은 보통 통보일로 부터 2주라고 하는데, 상황 그리고 약관마다 조금 씩 다를 것으로 보입니다. 댓글다는 분들도 일정이 다른것 보니 은행의 재량이 조금 있는 것 같습니다. 본인의 경우, 통보 후 2주 내 상환하라고 연락을 받았습니다. 시간을 거의 안준거나 다름이 없었죠.
솔직하게 말씀드리면, 본인은 최초 계약 당시 전혀 인지 못한 부분입니다. 패널티가 보기에는 간단해 보이지만 굉장히 무서운 말 아닌가합니다. 추가약정서를 알지못해 대출금을 회수하란 말이면, 그 작은 글씨의 약정서를 다 읽어봤어야 하는근데, 물론 내 잘못도 있지만 할말이 없었습니다.
금융감독원의 공포정책
사실 1주택 당시 대출 금액이 생각보다 클텐데 그 금액을 회수하라는 것입니다. 중요한 것은 회수 당시 다른 대출이 막히게 된다는 것이 가장 무서운 말이이지 않을까합니다. 그날 이후로 1금융사 전체에 나의 위반내용이 공유되어 대출을 하지 못하게끔 처리가 됩니다. 그렇다면 나는 그 큰 금액을 상환할 능력이 있는 것인가? 머릿속에는 2순위(후순위) 금융업체와 신용이란 관련 없는 대부업체들까지 머리에 들어오게되었습니다. 악순환의 반복이 된 것이죠.
기본적으로 이정책은 금리가 8%~20%가까이 되는 대부업체와 후순위 대출사에게 배불러 지게끔 하는 정책밖이 되질 않습니다. 심지어 정부에서는 이런 말을 합니다. 1·2금융 막혔으니 대부업체로 가라?
기사를 읽어보면 알겠지만 우리(정부)가 선정한 우수 대부업체로 한번해봐라. 라고 하고 있는 것이었습니다. 현 정부가 대부업체들이랑 무슨 계약을 했는지 모르겠는데, 어느나라의 정부가 대부업체를 소개해주는 곳이 있는것인지? 기가 막혀서 말도 나오지 않았습니다.
참고로 금융위원회가 저신용자 자금 공급이 원활하게 이뤄지도록 지원하고자 30일 서민금융 우수 대부업자 21곳을 선정했습니다. 지난 6월 말 기준 3년간 법규 위반사항이 없고, 저신용자 개인 신용대출액이 100억원 이상이거나 저신용자 개인 신용대출 비중이 대출 잔액의 70% 이상인 요건을 충족한 곳을 소개하며 고금리 대부업체를 살려주고 있었습니다.
이런 대출상담사 무조건 피하라
물론 본인의 잘못입니다. 추가약정서를 제대로 읽어보지 못하고 계약한 부분은 나의 책임입니다. 어쨌거나 그렇게 대출약정위반이 통보되고 나서, 나와 계약했던 대출상담사에게 전화가 왔습니다. 정말 지금까지 이런 대출상담사는 없었습니다. 대출상담사는 나에게 그런 부분을 말했다고 하면서 “추가 주택 구입 전에 미리 말하지 그랬냐”라고 하였습니다. 내가 이상한 건지 모르겠는데 ‘도대체 누가 개인 대출(건설사 보증)을 받는 데 이전 계약 했던 대출 상담사에게 상담을 받는가? 사실 이 대출상담사와는 내 마음속에 불편함이 내내 있었습니다.
아니 불만이란 표현이 더 어울릴 것 같습니다. 본인은 현 집을 대출할 때 대출계약서를 쓰는데 내가 약관을 좀 천천히 읽어보면서 하다보니 진행이 좀 더디니까, 대출상담사 그 분이 약간 무시하는 말투(?)로 ‘어디 아프시냐고, 불편한데 있으시냐’ 하는 것이었다. 이건 거의 시비가 아닌가 싶었습니다. KSH 대출사님
정말 나의 안부를 위한 말이 아니라 누가봐도 대놓고 무시하거나 현 상황을 내가 잘못한 것처럼 말하는 늬앙스 였습니다. 어처구니가 없어서 ‘아니 읽어보고 진행하면 안되냐? 라고 하니 ‘제가 다 설명드리고 있지 않냐’ 라는 말로 답하더로고요. 40년 가까이 살면서 대화의 흐름을 읽으며 누구보다 정서적 교분, 도덕적 상황에 대해 예의 주시하려는 사람으로서 이 방식은 너무나 기분이 나쁘게 다가 왔었습니다. 한 두푼의 문제도 아니고, 개xffalr미 어쨌든 약정이 있다고 하니 고객은 읽어볼 권리 없는가 하며 따지려다가….
갑을 생활이 밖에서 손님 입장에서 당하는 경우
순간 이 인간이 금리를 변동시킬 권리를 가지고 있는 건 아니었지만 조금이라도 혹시나 금리 변동에 영향력이 있을까봐 ‘알았다고’ 하며 당시 지연 시켰던 먼가 죄송스런 마음에 빨리 진행했던 기억이 납니다. 지금 생각할 수록 너무 어처구니 없는 상황이었습니다. 대출은 빨리 계약 시켜야 겠는데, 내가 조금 더니니 뭐라고 하는 상황이죠. 그래서 나는 어쩔 수 없이 상담사에게 끌려갔던 것 같습니다.
그리고 얼마전 통화 당시도 시종일관 나의 책임이라고 매몰차게 말하는 대출상담사가 원망스러웠습니다. 최초 계약할때도 상당히 불친절 하더니…. 지금은 도움을 주지 못할 망정 내 탓만하며 구박하는 대출상담사 아직도 기억합니다.
뭐 어차피 내 책임이 맞긴 한데, 마치 조금이라도 자기 탓을 할 까봐 ‘왜그랬냐 말하지 않았냐,’ ‘더이상 도와줄 수 없다’는 등 완전히 손절하는 모습을 내비치더군요.
그래서 어떻게 상환했는데?(중도상환수수료는?)
어쨌거나 주택담보 대출약정위반이 되고 정말 하루도 빠짐없이 동분서주하며 돈을 구하기 위해 노력했습니다. 신용대출, 2순위, 후순위, 대부업체 등등 알아보지 않은 곳이 없을 정도입니다. 참고로 대부업체는 신용도를 고려하지 않습니다. (장기는 고려하겠지) 하지만 모든 은행사마다 위반사항에 걸리게 되면 대출이 어렵다는 답변을 하더군요. 물론 대부업체 제외하고…
그래도 벼랑 끝에서도 살아날 구멍이 있다고, 수 많은 상담 끝에 방법을 하나 찾게 되었다습니다.
구제방법(Tip)
이 방법은 완전히 오피셜한 내용이 아님에 혹시라도 궁금하거나 알고 싶은 분들은 비밀 댓글로 문의 하면 좋을 것 같습니다. 아무튼 이런 방법이 있었지만, 그냥 가족들에게 솔직하게 말하고 일단 금액은 자력으로 갚는 것으로 노선을 돌렸습니다. 당시 대출상환액을 모았고 평일에 은행에 방문하여 상환하였습니다.
당시 다행히 중도상환수수료를 면해준다고 하였습니다. 보다시피 완전한 자력은 아니었습니다. 부모님과 정말 둘도 없는 친구를 통해 얻게 되었습니다. 인생에 있어 위기 중 위기 속에 이렇게 나를 도와줄 사람이 한명이라도 있다는 것에 스스로 잘 살았구나 라는 마음과 이 친구에게 평생 내가 은혜를 갚겠다는 다는 마음이 들었습니다. 그리고 결과적으로 내 자신과 친구에게 참 부끄러웠던 기억이 아직도 생생하게 남아있습니다.
✅ 인생의 가장 부끄러운 기억, 잊을 수 없을 것이다.
어차피 대출 상환하면 향후 3년간 이용할 담보대출을 제외하고 신용에 대한 문제가 없으므로 담보대출이 아닌이상 대출이 가능하여 한달내 바로 갚을 것입니다.(물론 신용에 문제가 있을지는 다시 살펴봐야 하긴 한다.)
그리고 현 정부를 핑계삼고 탓하기에는 늦었지만 해도해도 이번 정책은 정말 야박 하다는 느낌을 받았습니다. 대출액을 갑자기 그렇게 회수하라는 건, 대부업체도 그렇게 하지 않지 않을까요. 일반 길거리 양아치보다 더한 수준 아닌가 합니다 .
기한내에 갚지 못하면?
그리고정말 내가 만약 대출금을 기한내에 회수하지 못했다면, ① 신용도가 엄청 깍일 뿐만아니라 이자가 일할로 계산되고 ② 신용불량자, ③연체금이 엄청 쌓이게 된다고 한다. 그리고 ④ 3달안에 갚지 않을시 해당아파트가 경매에 내놓아 진다고 하였습니다. 그렇게 되면 더욱 더 대출상환이 어려워 질것이고 바닥으로 내려앉는 건 정말 시간 문제일 것일 것이다 봅니다.
결과적으로 주택담보 대출약정위반사항은 물론 본인 했지만, 제재와 패널티에 대해 조금 방식을 바꿔야 하지 않을 까 생각합니다. 1년 이내 상환이라던지, 일부 상환/반액 상환 등 최소한의 기간은 줘야하는 것이 아닐까요. 다른이들은 이 상황을 보고 말할 수 있다.
‘아니, 니가 투기하려고 산거 약정 위반되서 대출금 회수하겠는데 뭐가 불만이야?’
뭐 솔직히 틀린말은 아닙니다. 그렇다면 100억씩 돈놀이 하는 국회의원, 부자들은 그냥 경제사범인 것인가요? 그들을 봐주는 경찰과 금융당국은 또 무엇일까요? 약자에게는 강하게, 강자에는 약하, 이게 이 사태를 벌여놓은 과거 정부의 찐 모습이다.
이래 놓고서 부동산 투기하지마라, 돈 걷어 들인다. 등등 ‘부동산 불법 거래 의혹’ 국민의힘 13건·열린민주당 1건, 국민의힘과 비교섭 단체 5당 소속 국회의원들의 부동산 투기 의혹을 조사한 국민권익위가 국민의힘 의원 열두 명, 열린민주당 의원 한 명에 대해서 부동산 불법 거래 의혹이…(기사 내용 中)
앞으로 본인과 같이 대출관련 약정위반을 하는 사람이 없도록 바라는 마음에서 글을 마쳐봅니다. 혹시나 추가적으로 궁금하신 분들이 있을 것 같아 링크 하나 남겨드립니다. 추가로 궁금하신 분들 있으면 댓글을 남겨주시기 바랍니다. 아는 선에서 최대한 답변 드리겠습니다.
정말 다들 조심하시기 바랍니다.